Il existe deux types de conventions de représentation en Ontario :
Représentation en courtage | | Représentation désignée |
La maison de courtage et tous ses agents vous représentent et doivent promouvoir et protéger au mieux vos intérêts, mais l’un des agents immobiliers de la maison de courtage peut devenir votre principal interlocuteur. vous orienter vers d’autres professionnels dont vous aurez besoin (par exemple, des inspecteurs en bâtiment, des avocats, des entrepreneurs) | | Un (ou plusieurs) agent(s) immobilier(s) de la maison de courtage est (sont) votre(s) représentant(s) désigné(s). Le(s) agent(s) vous représente(nt) et doit(vent) promouvoir et protéger vos intérêts. La maison de courtage et ses autres agents sont tenus de vous traiter de manière impartiale et objective. |
Un aspect important de la représentation désignée est qu’elle minimise la probabilité d’une représentation multiple. Pour en savoir plus, consultez la rubrique Comprendre la représentation multiple à la page 10.
La représentation désignée a été introduite en Ontario le 1er décembre 2023. Demandez à l’agent immobilier quel type de représentation la maison de courtage propose.
Lorsque vous devenez client, vous signez une convention de représentation avec la maison de courtage — une convention entre vous et la maison de courtage pour les services immobiliers et la représentation. Si vous ne voulez pas signer une convention, vous ne devez pas vous attendre à ce que l’agent immobilier vous fournisse des services, par exemple en vous faisant visiter des logements.
Les conventions de représentation sont parfois appelés conventions de représentation de l’acheteur, ou conventions de représentation du vendeur ou convention d’inscription. Votre convention de représentation doit être formulé par écrit et soumis à votre approbation dans les plus brefs délais.
Protégez-vous en examinant la convention en détail. Cela permettra d’éviter tout malentendu entre vous et votre agent immobilier.
Ce qu’il faut vérifier dans une convention de représentation
Votre convention de représentation doit décrire les obligations qui vous incombent, les services que vous recevrez, vos droits et responsabilités, ce que vous paierez et les conditions spécifiques de l’entente, y compris sa durée et la possibilité de le résilier.
Voici quelques éléments clés à prendre en compte.
Nom de votre agent désigné
Si l’entente est une convention de représentation désignée, le nom de votre agent désigné sera inclus. Plus d’un agent immobilier travaillant dans la maison de courtage peut être identifié comme votre agent désigné.
Portée
Votre convention de représentation doit préciser la portée de la mission. Si vous êtes vendeur, cela signifie que la convention de représentation identifiera la propriété spécifique qui est a vendre.
Si vous êtes un acheteur, vous devez examiner attentivement la portée de la convention de représentation. Votre convention de représentation peut porter sur un bien spécifique, une zone géographique dans laquelle vous effectuez des recherches, un type de bien que vous recherchez ou d’autres exigences spécifiques. Par exemple, si vous recherchez à la fois une maison dans une ville donnée et un chalet près d’un lac, et que vous souhaitez travailler avec différents agents immobiliers ayant une expertise de la région et du type de bien pour chaque bien, le champ d’application doit être clairement défini dans chacun des accords afin d’éviter les litiges concernant la personne que vous pourriez avoir à payer si vous achetez un bien.
Services
La convention de représentation doit préciser clairement les services que vous recevrez. Il n’y a pas d’ensemble de services standard — les maisons de courtage offrent une variété d’options de services. Vous choisissez les services qui répondent le mieux à vos besoins.
Il est possible que vous concluiez une convention de représentation avec une maison de courtage dans un but précis, par exemple pour qu’un agent prépare une offre sur un bien immobilier que vous souhaitez acheter ou pour qu’il visite un bien immobilier spécifique. Certains vendeurs signent une convention de représentation dans le seul but de faire figurer leur bien sur une liste locale.
Demandez à l’agent immobilier quels sont les services disponibles ou les combinaisons de services qui pourraient vous convenir, à vous et à votre situation. Si vous avez besoin de services spécifiques ou si vous vous attendez à en bénéficier, assurez-vous qu’ils sont inclus dans la convention de représentation ou dans une annexe à la convention de représentation. Il ne faut pas supposer qu’un service particulier sera fourni s’il n’est pas inclus dans la convention de représentation.
Montant et modalités de paiement
Vous décidez avec la maison de courtage du montant que vous allez payer pour les services. Le montant n’est pas fixé ni approuvé par le COI, par un organisme gouvernemental ou par une chambre ou une association immobilière.
Vous pouvez accepter de payer un montant fixe, un pourcentage du prix de vente ou une combinaison des deux. La convention de représentation ne peut pas spécifier un montant basé sur la différence entre le prix auquel un bien est mis en vente et son prix de vente.
Les conventions de représentation doivent également préciser les circonstances dans lesquelles les montants convenus pourraient changer et comment ils changeront dans chaque cas.
Si vous êtes vendeur :
Votre convention de représentation doit indiquer clairement :
- le montant que vous acceptez de payer à votre maison de courtage (ou la manière dont il sera calculé) en contrepartie des services et de la représentation dont vous bénéficiez;
- le montant (ou la manière dont il sera calculé) que vous acceptez de payer, le cas échéant, pour dédommager l’acheteur de ses frais de courtage; et,
- comment les montants que vous acceptez de payer changeront si vous optez pour la représentation multiple
Si vous êtes acheteur :
Votre convention de représentation doit indiquer clairement :
- le montant que vous acceptez de payer à votre maison de courtage (ou la manière dont il sera calculé) en contrepartie des services et de la représentation dont vous bénéficiez;
- comment le montant que vous acceptez de payer pourra changer si le vendeur accepte de couvrir une partie ou la totalité de vos frais de courtage; et,
- comment le montant que vous acceptez de payer changera si vous optez pour la représentation multiple.
Remarque importante pour les acheteurs : Il est possible qu’un vendeur n’offre aucun montant pour couvrir les frais de courtage que vous devez à votre maison de courtage en vertu de votre convention de représentation. Cela peut avoir une incidence sur le montant que vous êtes en mesure d’offrir pour un bien immobilier. En fonction de votre situation financière, il est possible que vous n’ayez pas les moyens d’acheter un bien immobilier si le vendeur n’accepte pas de payer vos frais de courtage.
Dispositions relatives à la résiliation
La convention de représentation doit préciser toutes les circonstances dans lesquelles il peut être résilié. Déterminez à quel moment la maison de courtage peut mettre fin à la convention et assurez-vous de connaître les pénalités ou les frais éventuels qui s’appliquent dans chaque cas.
Deux circonstances importantes à connaître :
- Représentation multiple : Vous n’êtes pas obligé d’accepter une représentation multiple, et votre convention doit être explicite sur ce qui se passe dans cette situation. Par exemple, la convention peut être complètement résilié, ou vous pouvez être référé à une autre maison de courtage ou à un autre agent désigné pour la transaction spécifique, mais vous restez par ailleurs soumis à la convention avec la maison de courtage.
- Changement de votre agent désigné : Si vous avez conclu une convention de représentation désignée, la maison de courtage ne peut pas désigner un autre agent désigné sans votre convention. La maison de courtage peut demander à nommer quelqu’un d’autre si, par exemple, votre agent désigné cesse de travailler avec la maison de courtage ou n’est pas disponible pour fournir les services et la représentation décrits dans la convention.
Date d’expiration
La date d’expiration de la convention doit être inscrite en évidence sur la première page. Il n’y a pas de durée fixe ou de durée standard pour une convention de représentation : il peut être mis en place pendant un jour, quelques semaines ou des mois. Réfléchissez à la durée de la convention et assurez-vous de connaître sa date d’expiration. Rappelez-vous qu’une clause de maintien en fonction peut signifier que vous devez de l’argent même après l’expiration de la convention
Clause de maintien en fonction
La plupart des conventions de représentation comprennent ce que l’on appelle souvent une clause de maintien en fonction. La clause peut vous obliger à payer les frais de courtage pour un achat ou une vente, même si la transaction a lieu après l’expiration de votre convention de représentation. La clause précise la durée de validité de la clause de maintien en fonction à partir de la date d’expiration de la convention.
Une clause de maintien en fonction est conçue pour protéger la maison de courtage, et il n’y a pas de durée minimale ou fixe pour la période de maintien en fonction. Si votre convention comporte une clause de mise en fonction, assurez-vous de convenir de la durée de la période de mise en fonction avant de le signer.
Par exemple, supposons que vous soyez un vendeur et que votre convention prévoie une clause de maintien en fonction de 30 jours. Cela signifie que même si votre convention a expiré, sous certaines conditions, vous pouvez être obligé de payer la commission de courtage si vous vendez votre logement pendant la période de maintien en fonction de 30 jours.
De même, imaginez que vous signez une convention de représentation de l’acheteur qui comprend une clause de maintien en fonction de 30 jours et que l’agent vous fait visiter un logement avant l’expiration de la convention. Si vous achetez le logement après l’expiration de la convention, mais pendant la période de maintien en fonction, vous pourriez être obligé de payer la commission de courtage.
